시민팩트체커
2021.10.04
임대차 3법, 서울 아파트 전세난의 유일한 원인인가?
검증 대상

관련 링크
선정 이유

임차인의 권리를 보호하기 위한 주택임대차 보호법, 소위 ‘임대차 3법’ 중에 ‘전월세 상한제’와 ‘계약갱신 청구권제’가 시행된 지 1년이 넘었습니다. ‘임대차신고제’의 경우 2021년 6월 1일부터 시행되고 있습니다. 그런데 최근 임대차 3법 때문에 서울아파트 전세가 급등하고 월세화가 심화하고 있어서 임대차 3법을 폐지해야 한다는 기사가 쏟아졌습니다. 서울 아파트 전세난의 진실은 무엇이지, 조경태 의원의 말처럼 정말 폐지해야 할 정도로 악법인지 검증했습니다.

검증 방법
판정 결과
임대차 3법 하나 때문에 전세가가 급등하고 월세화가 심화했다고 단정할 수 없습니다. 현재 서울 아파트 전세난은 여러가지 원인들이 복잡하게 얽혀 있기 때문입니다. 따라서 대체로 사실이 아님으로 판정합니다.
검증 내용

임대차 3법

임대차 3법 중, 계약갱신 청구권제와 전월세 상한제는 2020년 7월 31일부터 시행되고 있으며, 전월세신고제의 경우 도입 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안이 2021년 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 거쳐 8월 4일 본회의를 통과했습니다. 이에 따라 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시, 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 합니다. 

 

1. 임대차 3법 때문에 전셋값 폭등? → 대체로 사실이 아님

매일경제, 머니투데이, 서울경제는 다음과 같은 헤드라인으로 서울 아파트 전셋값이 임대차 3법 이전보다 27% 급등했다는 기사를 보도했습니다. 그리고 최근 전셋값의 급등의 원인을 임대차 3법 때문이라며 시행 전후의 1~3달 정도의 자료를 비교했습니다.

(2020년 6~7월 vs. 2021년 5~7월 / 국토부 실거래가, 아실)

(2020년 7월 vs. 2021년 7월 / KB국민은행 리브부동산)

(2019~2020년 7월 vs. 2021년 7월 / 한국부동산원)

 

그런데 이 기사들이 제시하는 상승율 ‘27%’의 근거는, 임대차 시행 전후 1~3개월의 상승율을 비교한 자료입니다. 이 자료를 바탕으로 보면 최근 서울 아파트의 전셋값이 상승한 건 맞지만, 좀 더 분명하게 확인하려면 지난 10년간의 자료들을 월 단위로 추출해서 연 평균으로 비교해야 합니다. 그래서 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 실제로 지난 10년간 실거래된 수십만 건의 거래들을 월단위로 일일이 추출하여 1년 단위로 거래된 전세건수와 전세가 연평균, 그리고 전세가 상승율을 분석했습니다. 아래 표에서 알 수 있듯이 임대차 3법 시행 후 14개월간 13.74%로 기사에 나오는 27%와는 상당히 큰 차이를 보이고 있습니다. 실제로 임대차 3법 시행 이후에 많이 오른 건 맞지만, 지난 2013년~ 2016년 사이에도 10% 이상 상승한 적이 있기 때문에 단순히 임대차 3법이 원인이라고 단정짓기 어렵습니다.

 

서울 아파트 전세 거래 건수/전세가 평균/전세가 상승율(2011년 8월~2021년 9월)

* 자료: 국토교통부 실거래가 공개시스템

오히려 2014년부터 현재까지 지속 중인 집값 대세상승으로 자연스럽게 전세가도 상승했다고 보는 것이 합리적입니다. 매매가가 폭등함에 따라 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 낮아졌지만 매매가가 워낙 많이 오르다 보니 전세가격이 매매가를 따라갈 수밖에 없습니다. 전세가는 집값을 넘을 수 없고, 임대인은 최대치의 전세금을 받고자 하므로, 집값이 오르면, 특히 거주 환경이 양호한 주택은 그에 따라 전세가도 오르게 됩니다. 실제로 아래 그래프를 보면 서울 아파트의 실거래가 지수와 전세 실거래가 지수가 연동하여 함께 상승하는 것을 알 수 있습니다.

* 자료: 한국부동산원 지역별 매매(월별)

 

2. 임대차 3법 때문에 급격한 월세 전환? → 대체로 사실이 아님

서울 아파트 임대차 거래 중 월세, 준월세, 준전세 거래 비중 추이(2011년 8월~2021년 7월)

* 자료: 서울부동산정보광장

 

마찬가지로 새 임대차법 시행 전 1년뿐만 아니라 그 이전으로 확장하여 그래프로 확인해 보았더니, 2014년부터는 시행 전 1년의 28.1% 보다 모두 높았으며, 특히 2015년 8월에서 2016년 7월까지 연평균 36.5%(최고 40.8%)기록한 있었습니다. 새 임대차 법 시행 이전에도 지금과 비슷한 상황이 있었던 것입니다. 모든 것의 원인이 임대차 3때문이라는 주장은 전후관계를 인과관계라고 단정짓는 오류입니다. 아래 그래프에서 확인할 수 있지만 보통의 경제상황을 나타내는 그래프처럼 오르락내리락 하는 것을 알 수 있습니다. 여러가지 원인들이 복합적으로 얽혀 있기 때문에 다양한 접근이 필요합니다.

2008년 8월 5.25%였던 기준금리는 최근 0.5%까지 떨어졌다가 2021년 8월에 0.75%로 약간 올랐습니다. 2008년에서 2019년 사이에 서울의 전세 비중은 크게 줄어들었던 반면 월세는 폭등했습니다. 2011년 8월 임대차 거래 중 월세 거래 비중이 20%에 불과했지만, 2016년 41%까지 상승했다가 그 후 2019년 26%로 하락 후, 2021년에는 다시 40%까지 올라갔습니다. 서울의 전세 비중이 떨어지고, 월세 비중이 올라간 것은, 새 임대차 법 시행일인 2020년 7월 31일이 아니라 이미 오래전부터 진행되었던 흐름입니다. 또한 최근 서울 전셋값 폭등의 출발선이 기준금리 인하 시점인 2019년 7월이었다는 사실을 놓치지 말아야 합니다. 1.75%였던 기준금리가 이 무렵 1.5%로 내려온 후 불과 1년도 되지 않은 사이 0.5%까지 수직으로 추락했다가 최근에 0.75%를 유지하고 있습니다. 기준금리가 단기간에 지속적으로 하락하고, 코로나 19 펜데믹으로 인한 글로벌 경기 위축으로 상당 기간 완화적 통화정책이 유지될 가능성이 높은 상황에서, 임대인들이 기간이 만료된 전세를 연 5% 내외 수익률이 기대되는 월세로 빠르게 전환하는 것은 당연한 일입니다.

 

* 자료: 한국은행 기준금리 추이

 

기준금리의 변화와 월세 거래 비중과의 관계

 

3. 서울 아파트 전세난의 다른 원인은?

※ 이태경 토지+자유연구소 부소장(토지+자유연구소 페이스북)

“전세 물량의 축소와 월세 물량의 증가는 저금리 기조로 트랜드가 바뀐 후 추세적으로 지속된 현상이며, 거기에 증여 등의 마찰적 요인이 영향을 미친 것으로 보는 것이 타당하다. 전세는 선이고 월세는 악이라는 이분법과도 작별해야 옳다. 매매시장의 교란요인 중 하나인 전세는 축소되는 것이 타당하며, 정부가 전세대출을 통해 전세를 떠받히는 정책지향도 지양되어야 한다. 민간임대차 시장은 월세를 중심에 놓고 월세 임차인들을 보호하는 방향으로 설계되어야 한다.”

① 임차인의 계약갱신 청구권 행사 증가

국토교통부에 따르면 서울 100대 아파트의 올해 5월 임대차 갱신율은 77.7%으로 임대차법 시행 전 1년 평균(57.2%)보다 20%p 높아졌습니다. 갱신 계약의 임대료 인상률도 76.5%가 종전 대비 5% 이내였습니다. 계약갱신 청구권제가 세입자 부담을 덜어주는 완충 장치 역할을 한 셈입니다. 새 임대차 법이 시행된 후 이전보다 매물과 거래량이 주는 건 당연한 현상입니다. 계약갱신 청구권을 행사해 2년을 더 거주하려는 임차인들이 많기 때문입니다. 다만 매물이 줄다 보니 소규모 거래로도 시장이 출렁일 가능성이 커졌고, 계약갱신 청구권 행사를 피한 임대인들이 임대인 우위 시장의 이점을 이용해 전세 호가를 터무니없이 올리는 현상이 일시적으로 나타날 수 있습니다. 계약갱신 청구권의 증가가 전세의 월세화 심화로 이어진다는 논리는 부분적인 증거를 전체로 확산하는 일반화의 오류입니다.

* 자료: 국토교통부 보도자료

 

주택 투자규제, 늘어난 세금 부담, 증여 등

현 정부가 다주택자들에 대해 취득, 보유, 처분의 전 단계에 걸쳐 세금을 강화하려 하자, 다주택자들은 이에 대응하여 소유주택을 줄이려는 현상이 나타났습니다. 1주택자는 과세로부터 철저히 보호받기 때문입니다. 소유 주택을 매각하는 경우도 있지만, 증여 등을 통해 1주택자의 모습으로 다주택자의 지위를 유지하려는 사례가 속출하고 있습니다. 새 임대차 법 시행을 기준으로 시행 1년 전과 1년 후를 비교해보면, 18,063건(2019년 8월 ~ 2020년 7월)에서 21,673건(2020년 8월 ~ 2021년 7월)으로 20% 정도 증가했습니다. 그 이전 1년인 2018년 8월~2019년 7월은 12,233건에서 18,063건으로 약 48% 정도 증가했습니다.  2021년 7개월 간 월평균 증여 건수는 새 임대차 법 시행 이전으로 회귀하고 있습니다.

 

서울아파트 증여 건수

* 자료: 한국부동산원

 

③ 만성적인 공급 부족과 초과 수요

※ 2021년 8월 20일 한겨레 전세난의 본질-임대차 시장 불균형 (진명선 기자)

“민간임대시장에서 임대료 통제를 받는 등록임대주택은 시장에서 갭투기 수단으로 왜곡되었고, 정부가 직접적으로 임대료를 규제하는 공공임대는 만성적인 공급부족, 초과수요 상태다. 영구임대와 국민임대 운영호수는 2010년 43만7224호에서 2019년 65만1755호로 20만호 이상 늘었지만, 연평균 입주 대기 가구는 같은 기간 6만9024가구에서 7만81가구로 거의 변화가 없다(토지주택연구원, ‘공공임대주택 재공급 유형통합 및 대기자 명부 운영관리 방안’). 영구임대(도시근로자 월평균 소득 50% 이하) 운영호수 대비 대기자 비율이 2010년 43.8%에서 2019년 16.3%로 크게 떨어진 반면, 영구임대보다 상대적으로 소득수준이 높은 국민임대(70% 이하)는 2010년 2.6%에서 2019년 9.0%로 3배 이상 늘었다. 공공임대 유형 가운데 소득수준이 가장 높은 행복주택(100% 이하) 대기자 비율은 13.7%로 국민임대보다 높다."

기사에 따르면 공공임대 대기자만 7만 가구에 이르러 만성적으로 수요가 초과하고 있는 상황입니다. 임대 주택 공급의 절대적 공급 부족도 아파트의 전세난의 원인 중의 하나입니다. 이 문제는 정부의 과제입니다.

한편, 국토교통부장관은 공공주택의 원활한 건설, 매입, 관리 등을 위하여 10년 단위 주거종합계획과 연계하여 5년마다 공공주택 공급·관리계획을 수립합니다(「공공주택 특별법」 제3조제2항 전단). 따라서 올해 입주하는 아파트 물량은 5년 전의 계획에 따른 것입니다. 실제로 서울에 필요한 적정 수요는 47,751채입니다. 이 수요를 충족하지 못한 것은 사실입니다. 그러나 현 정부가 공급 물량을 너무 적게 공급해서 전세난이 발생했다고 하는 주장은 가짜뉴스에 가깝습니다.

매일경제 2021년 1월 19일, 文 "공급 많이 했다"지만…역대 정부보다 공급 적었다는 기사에 대해 국토교통부는 보도자료를 통해 현 정부 들어 전월세 및 매매가격에 직접적인 영향을 미치는 입주 물량은 예년 평균(‘08~’20e) 대비 전국, 수도권, 서울 각각 23.2%, 26.3%, 11.8% 늘어나 역대 최고 수준으로 공급되었다고 반박했습니다. 그럼에도 불구하고 현재 서울 아파트의 전세난을 해소하기 위해서는 공급 물량을 늘려야 한다는 데에는 이견이 없습니다.

서울 아파트 연도별 입주물량 그래프

*출처: 아실 서울 아파트 입주물량

 

4. 임대차 3법은 폐지가 아니라 개정되어야 한다!!!

※ 주간한국, 2021년 10월 1일, [정인호 객원기자 칼럼] 임대차 3법, 폐지가 아니라 개정돼야 한다

“현재 우리나라는 임대차 3법을 통해 주택임대차 시장에서의 선진화 단계를 경험하고 있다. 이러한 작업이 단기적으로 일부 계층에게 손실로 보일 수도 있다. 하지만 장기적으로 보면 시장을 투명화하고 안정화 함으로써 모두에게 이득이 될 것이다. 과도기적인 부작용을 들어 시대를 거꾸로 거슬러가려는 시도는 중단돼야 할 것이다.”

 

※ 국민일보, 2021년 8월 4일, [라동철 칼럼] 임대차법 보완 필요하다

“임대차법은 세입자 권리를 보호하기 위한 법이다. 집주인과 세입자의 이해가 상충된다면 실거주자이자 주거 약자인 세입자의 권리 보호에 정책의 우선순위를 두는 게 바람직하다. 독일 프랑스 일본 미국 스웨덴 등 다른 국가들도 세입자의 계속 거주권을 보장하고 임대료 인상을 제한하는 제도를 시행하고 있다.”

의견을 요약하면 다음과 같습니다.

  1. 전월세 상한제의 경우, 동일한 전세에 두 가지 가격이 형성되는 이중가격 문제가 생길 수 있습니다. 이 문제는 신규 전월세 계약에 있어서도 동일하게 상한제를 적용함으로써 풀어가야 할 것으로 보입니다. 그리고 주택임대차분쟁조정위원회의 분쟁 조정 기능을 강화하고, 중장기적으로 임대료 조정 시 기준이 될 수 있는 표준임대료 도입도 검토할 필요가 있습니다.
  2. 계약갱신청구권의 경우, 만약 4년마다 전세가가 급등하는 문제가 우려된다면 해외 선진국의 경우처럼 계약갱신청구권 횟수를 정하지 않는 방법도 검토할 수 있습니다. 독일, 프랑스, 그리고 미국의 뉴욕이나 로스앤젤레스에서는 계약 갱신에 횟수 제한이 없고 민간 임대시장 의존도가 큰 독일의 경우에는 주택임대차에 계약기간이 존재하지 않습니다. 프랑스의 경우에는 3년이 최소 임대기간이지만 계약기간이 만료되더라도 정당한 사유가 입증돼야만 계약이 해지되므로 원칙적으로 무한 갱신이 보장된 셈입니다. 계약 갱신 거절 요건을 구체화하고 집주인의 실거주 여부를 기존 세입자가 쉽게 확인할 수 있는 장치도 도입해야 합니다.
  3. 임대차 3법의 보완과 함께 공공임대주택 공급을 늘려야 합니다. 우리나라의 순수한 장기공공임대주택 비중은 5% 수준에 불과합니다. 질적인 측면에서도 지나치게 소형위주로 공급돼 수요와 괴리된 측면이 있습니다. 양과 질에서 모두 보강이 이뤄져야만 공공임대주택이 민간임대주택의 보완재로서 제대로 역할을 할 수 있을 것입니다. 수요가 많은 대도시 지역을 중심으로 다양한 형태와 가격대의 공공 임대주택을 꾸준히 확충해 가고 임대 목적에 충실한 생계형 임대 사업자에 대한 세제 지원 등을 통해 민간 공급 위축도 막아야 합니다.

 

결론

최근 서울 아파트 전세난의 원인을 임대차 3법으로 돌리는 기사가 쏟아지고 있습니다. 심지어 조경태 의원 뿐만 원희룡, 유승민 등 대선 후보들도 임대차 3법의 폐지를 주장하고 있습니다. 이에 대해 민주당은 임대차 3법을 보완하기 위해 전월세 계약을 새로 체결할 경우 임대료 상승 폭을 제한하는 내용의 개정을 준비 중입니다. 현재 전월세 상한제는 계약갱신 때만 적용되는데 이를 새 임대차 계약 시에도 적용하겠다는 뜻입니다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 "임대차 3법이 지난해 입법화됐는데, 시장에서 볼 때 30년 만에 가장 큰 제도 변화이며 어렵게 제도화된 내용에 대해서는 당분간 제도 안착에 주력하는 게 맞다"라며 "정부도 임대차시장이나 전월세시장의 동향에 대해서는 면밀히 모니터링 해 나가겠다. 임대차 3법 시행 이후 신규 계약과 갱신 계약에 대한 전세 가격에 갭이 발생한다는 것을 잘 알고 있다. 필요한 점검이나 제도개선의 필요성에 대해서는 지속적으로 관찰하면서 대응할 계획"이라고 설명했습니다.(연합인포맥스)

검증을 통해 밝혔듯이, 서울 아파트의 전세난은 단순히 임대차 3법 때문이 아니고 2008년부터 시작된 금리 하락의 기조에 따른 추세로 보는 것이 합리적으로 보이며, 그 외에도 주택정책, 세금, 증여, 집값 급등, 공급 부족 등의 다양한 원인들이 복합적으로 작용한 결과입니다. 집 없는 서민들에게 임대차 3법은 꼭 필요합니다. 임대차 3법이 악법이므로 폐지해야 한다는 일부 정치인들과 언론은 임차인을 보호하려는 법안의 취지를 거스르는 비과학적이고 비논리적인 공격을 멈추고 현장으로 달려가 집없이 고통받는 임차인들의 입장을 확인하기 바랍니다.

팩트체커가 정리한 기사
[팩트체크]임대차 3법, 즉각 폐지해야 할 정도로 악법인가?

검증 대상 선정 이유 임차인의 권리를 보호하기 위한 주택임대차 보호법, 소위 ‘임대차 3법’ 중에 ‘전월세 상한제’와 ‘계약갱신 청구권제’가 시행된 지 1년이 넘었습니다. ‘임대차신고제’의 경우 2021년..

https://kkhland.tistory.com/14

댓글 2
    정진보 2021.10.06

    와우... 한방에 이해가 됩니다. 굿

    김광훈 2021.10.05

    조경태 의원의 워딩 '임대차 3법은 악법... 즉각 폐지해야'를 제목으로 했으나 독자들에게 혼선을 줄 수 있다는 의견이 있어서 '임대차 3법, 서울 아파트 전세난의 유일한 원인인가?"로 변경했습니다^^

자료 7 개
김광훈
자료
7
시민팩트체커
2021.10.04
평균 거주기간도 3.5년에서 5년으로 증가하여 임차인 주거안정에 기여

정부는 7.21일 「제26차 부동산 시장점검 관계장관회의」를 통해 임대차 3법* 시행효과에 대해 점검하였다.* 계약갱신요구권, 전월세상한제, 임대차신고제[ 1. 임대차 3법 개요

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_72/dtl.jsp?id=95085814

국토교통부 보도자료: 서울 100대 아파트 임대차 갱신율

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시민팩트체커
2021.10.04
부동산거래정보 > 부동산거래현황 > 전월세

소재지, 건명, 중개업소명 등의 키워드로 정보를 검색해보세요.

https://land.seoul.go.kr:444/land/rent/rentStatistics.do

서울부동산정보광장 부동산 거래현황

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2021.10.04
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시민팩트체커
2021.10.04
아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실

아파트 실거래가, 분양정보, 매매/전세/월세 매물, 입주물량, 미분양, 학군 등 부동산빅데이터

https://asil.kr/asil/index.jsp

아실 서울아파트 입주 물량

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2021.10.04
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