2020.12.07
[제 3회 팩트체킹 공모전] 팩트체크 부문 - 실제로 우리나라 임차인에 대한 권리가 낮은 편일까

민민졔재 - 실제로 우리나라 임차인에 대한 권리가 낮은 편일까[바로가기]

 

팀소개
‘주요국’에 비해 우리나라는 임차인의 권리가 낮은 편인가에 대한 팩트 체크를 진행한 ‘민민졔재’ 김민주, 김지혜, 이민우, 조윤재입니다. 
저희는 올해 시행된 임대차 3법으로 한국 임차인이 계약갱신청구권과 전월세 상한제의 보호를 받을 수 있게 된 것에 주목했습니다. 또한 지난 8월 10일, 문재인 대통령의 수보회의(수석보좌관회의) 모두발언에서 주요국인 독일, 프랑스, 영국, 일본, 미국 등 주요 선진국에 비해 우리나라의 임차인 보호가 부족한 수준이라는 말을 듣고, 주요국과 우리나라 간의 임차인 권리가 어떻게 차이가 있는지, 또한 문재인 대통령의 말이 팩트가 맞는가에 대한 팩트체크를 진행했습니다.

 

제작후기
팩트체크가 쉽고 단순한 일은 아니라는 것을 알았습니다. 처음에는 호기롭게 팩트체크를 시작했지만 생각보다 시의적절 하고 의미 있는 주제를 선정하는 것이 쉽지 않았습니다. 여러 주제 중에서 저희가 제일 잘 할 수 있는 주제를 추려가며 최선의 선택을 할 수 있었습니다. 
국내 자료뿐만 아니라 해외의 자료까지 확인해야 하는 주제였기에, 다양한 소스를 뒤져가며 가장 정확한 진실에 가까워지고자 했습니다. 이 과정에서 저널리즘에 대해 더 많은 관심을 가지게 되었고, 조금 더 분별력 있게 정보를 수용하는 방법을 배웠습니다. 이러한 저희의 노력이 수상으로까지 이어져서 굉장히 기쁩니다 !

 

영상스크립트

 

지난 8월 10일, 문재인 대통령은 수보회의에서 이런 말을 했습니다. 
“부동산 종합대책의 효과가 서서히 나타나고 있지만, 임차인 보호에서는 주요국에 비하면 한참 부족한 수준이다.”
여기서 주요국은 독일, 프랑스, 영국, 일본, 미국 등이라고 했는데요. 
과연 실제로 한국의 임차인 권리 수준은 주요국에 비해 한참 부족할까요?

한국은 임대차 3법으로 임차인을 보호하고 있습니다. 
임차인이 재계약을 요구할 수 있는 계약갱신청구권을 갖게 되었고, 전월세를 일정 수준 이상으로 올리지 못하는 전월세 상한제의 보호도 받게 되었습니다. 
계약갱신청구권은 한 번 행사할 수 있는데 계약갱신청구권이 행사되면 임대인은 특별한 사정이 없는 한 이를 거절할 수 없고 이때 전월세는 종전계약의 최대 5%까지만 올릴 수 있습니다. 

그렇다면 다른 주요국들의 임차인은 어떻게 보호받고 있을까요?

먼저 계약갱신청구권으로 비교해보겠습니다. 
팩트체크 결과, 영국을 제외한 독일, 프랑스, 일본, 미국 비해 비교적 권리가 낮은 것으로 확인됐습니다. 
독일, 프랑스, 일본, 미국 모두 계약갱신 요구를 하지 않아도 계약이 갱신되는 묵시적 갱신을 인정하고 있습니다. 즉, 계약갱신청구권 행사 제한 횟수가 없다는 말이죠. 
프랑스는 특히 계약 해지에 정당한 사유가 있더라도 임차인이 고령자나 저소득층같이 취약한 계층일 경우 대체 주택을 제공해야 퇴거 조치할 수 있습니다. 

그렇다면 영국은 어떨까요? 현재 가장 일반적인 계약 형태인 단기보장임대차는 계약 후 6개월 동안 임차인을 퇴거로부터 보호합니다. 또 임대인이 2개월 전에만 통지하면 임차인을 내보낼 수도 있습니다. 

다음으로 한국의 임대료 통제제도는 주요국에 비해 어느 수준일까요?

주요국 5개 모두 규제가 다르고 실제 시장 상황이 다르기 때문에 단순 비교가 불가능했습니다. 그래서 한국 임차인의 권리가 현저히 낮다고 볼 수 없는 것이겠죠. 

자세히 살펴보겠습니다. 

독일은 가파르게 상승하는 임대료를 규제하기 위해 작년부터 5년간 베를린 내 모든 임대 주택의 임대료를 동결시키고 정부가 정한 임대료 상한선을 초과하지 못하게 했습니다. 
프랑스는 주택을 분류해 기준 월세를 산정합니다. 그리고 임대료는 이 기준 월세의 20%를 초과하지 못하게 규제하고 있습니다. 
영국은 공정 임대료를 계산하지만 이를 임대료 규제에 활용하지 않습니다. 현재 주거급여액 산정을 위한 수단으로 공정 임대료를 사용하는데 즉 영국은 시장 원리에 임대료 산정을 맡기고 있습니다. 
다음은 일본입니다. 일본은 임대료를 올리기 위해선 임대인과 임차인의 합의가 필수적입니다. 만약 합의를 이루지 못 할 경우 재판으로 송부됩니다. 또 임대차 갱신 시 적정 임대료를 계산하는 방법으로 부동산 감정 평가 기준을 사용하고 있습니다. 
뉴욕은 임대료 통제 대상이 되는 주택은 연간 7.5%까지 임대료 인상이 가능하나 2년마다 산정되는 최대 기본 임대료를 초과할 수 없습니다. 또 임대료 통제 대상이 아닌 주택은 임대료 안정화 제도에 의해 각 지역의 임대료 가이드라인 위원회가 매년 정한 인상률을 넘지 못하게 규제하고 있습니다. 

정리하자면 한국 임차인의 권리가 주요국에 비해 현저히 낮다고 단언할 수 없는 것입니다. 
각 나라마다 주택 시장 상황이 다르고 규제의 종류도 다양하기 때문에 단순 비교할 수 없는 것이죠. 한국의 주택 시장 문제를 해결하려면 서양 선진국과 무작적 비교하기보다 더 객관적이고 사실에 기반한 근거들로 정책들을 고안하고 추진해나가야 하지 않을까요? 

 

검증방법 및 검증과정


주요국은 문재인 대통령이 밝혔듯이 독일, 프랑스, 영국, 일본, 미국으로 각 국가의 구체적인 임차인 관련 규제와 실제 주택 시장 현황까지 반영해 임차인의 권리를 비교했다. 임차인 3법은 주택임대차보호법으로 상가를 제외한 주택 관련 법안이므로 주요국의 주택 임대차 관련 법률과 비교했다. 

 

판정 결과와 이유


위의 내용과 같이 한국 임차인의 권리가 주요국에 비해 현저히 낮은 편이라 결론짓기에는 무리가 있다. 각 나라마다 주택 시장의 상황이 다르고 주택의 경제적 가치에 대한 인식의 차이, 관련 규제의 역사가 달라 임차인의 권리를 평가해 비교하는 것은 어렵다. 실제 계약갱신청구권에 한해서 한국이 영국을 제외한 주요국에 비해 권리가 낮은 편이라고 할 수 있지만 이외의 임대료통제제도 등은 단순 비교해 한국이 낮다고 단언할 수 없다.

 

연관자료


강창보, 검여선, 2014, “일본차지차가법(日本借地借家法)에 대한 고찰(考察)”, 「법과 정책」, 20권. 2호.
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이은희, 2006, “영국의 차임규제와 관한 연구 : 통제에서 시장으로의 전환”, 「민사법학」, 제34호, pp.513~563.
이종덕, 2018, "임대차계약의 해지와 곤궁한 주택임차인의 보호 필요성- 독일민법 제 574조의 항변권을 중심으로", 「서울법학」, 26권 3호.
장경석, 박인숙, "국내외 민간임대주택시장제도의 현황과 시사점", 「정책보고서」, 33권.
정은아, 2018, “미국 뉴욕의 주택 차임 규제 제도 연구”, 「외법논집」, 42권 2호.
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Berliner Mietendeckel 전문.
l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de. l.'aménagement et du numérique 전문.
The Housing Act 1988/1996.